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賣書，還是倒騰房產？
1月28日，北京海淀區北四環西路66號，一棟外形似書本層疊的高檔寫字樓頂部已經掛上了“中國技術交易所”幾個鮮紅大字。
這里曾經是全國最大民營書店第三極的總店所在地，曾經被冠以“中關村(5.90,0.00,0.00%)文化創意產業基地”的官方名號，曾經以血拼價格戰吸引過3萬人次的日流量。而今，所有的“曾經”隨著第三極書局的倒閉、樓名的更改，成為過眼云煙。
“這只是一個地產項目?！币延谌ツ?1月離職的第三極書局第二任總經理關波直言道。之前，他曾努力為第三極書局尋找新址，但在第三極書局大樓出售給海淀區國資委之后，這些努力付之東流，因為 “股東不想干了”。
是的，這只是一個地產項目，書局是否賺錢并不是最重要的。
在第三極書局短短的三四年發展歷史上，股東方所做的每一次決策實際上都與書店的主業關系不大：幾次著名的價格戰不是要提升利潤，只為減少虧損，聚攏人氣來提高地價；圖書零售生意不能賺取差價，卻可以成為股東的現金儲蓄池；“文化創意產業”只是一個幌子，要套的是地塊的開發權和政府的優惠政策。
知情者透露，第三極書局的股權結構中，除了第二大股東是海淀區國資委，其他股東全部是地產商。第三極書局在其股東國風集團的商業版圖中，并不是主業，而是“副業”。而對其股東而言，這是一次非常成功的商業地產策劃案——第三極書局在完成地產升值的歷史使命之后，已成棄子。
設局
2001年，國風集團以6400萬元股金作價，從海淀區政府手中拿到了總投資16億元的中關村文化廣場改造開發權。四年之后的2005年9月，75米高、冷灰色調的第三極大廈建成。
一位知情者透露，這個項目從2005年開始籌備，籌備的時候就是為了地產增值而來。
也許做書店并不是讓這塊地產升值的最好方法，但在當時，如果不是把這個建筑做成一個創意產業基地，第三極書局的投資方國風集團就拿不到這塊地，也拿不到政府相應的優惠政策和補貼——天時、地利、人和，缺一不可。
而其中“人和”的部分就是，國風集團老板歐陽旭曾經做過國林風書店，原址就在第三極書局旁邊昊海樓的地下室。
當時的策劃者對于圖書分銷行業的民營書店是否屬于“創意產業”也并不是很確定。他們在參照國外對創意文化產業的定義，找到了“Publishing”一詞，并把它翻譯成了出版、分銷，因此第三極書局的計劃書才能有機會參與到這個“文化創意產業”項目中來。
海淀區政府隨后參照海淀科技園區給予優惠的稅收政策，從2006年起，給予所有屬于“海淀區創意產業先導基地”的企業“減三免三”的稅收優惠——免稅3年、減稅3年(減半)，相當于允許第三極書局六年低成本營業。這六年的減免稅政策對第三極書局相當重要，在業內人士看來，這等于純利潤。
通過把文化概念引入地產，入駐商戶也聚集了一批“創意”型公司——第一視頻，湖南衛視、央視《財富》欄目相繼入駐。此外還有互聯網公司雅虎、騰訊等也紛紛入駐第三極寫字樓。整個地產項目開盤不足半年，銷售額便已達到3億多元。
做局
商業地產的操作中，從來都離不開“聚客力”——第三極書局作為一個附著在地產項目上的零售業態，自然也是如此。
知情者透露，商業地產界有這樣一種計算公式：測日均客流量，看日均客流增長到多少，然后根據以前商業地段的價值，以及該地段周邊3公里周圍人員結構的情況，就可以換算出地產增值了多少。
例如，由于書局的價格戰促銷吸引了人流，這塊地產原本1萬元/平方米的售價就可以增值到1.3萬元/平方米。該人士稱，這種由于人氣增加引發的地產升值叫“熱地產”。兩個相鄰的樓盤，因人流量不同，售價就會不同。
于是，第三極書局開始策劃一場看似于己不利的價格戰。
開業前一周，第三極書局在《中國圖書商報》上發了半個版廣告，開打“滿一百返一百”價格戰。一街之隔的中關村圖書大廈隨即被卷入。2006年7月15日，第三極正式營業推出“3000種暢銷書八折優惠”的酬賓活動，而中關村圖書大廈在同一天打出全場七五折。
親歷幾次價格戰的第三極老員工透露，價格戰打完之后，第三極書局戰果累累，客流量增加了6倍，銷售額增加了5倍，比他們預計的還翻了一倍。初嘗甜頭之后，第三極書局就毫不客氣地繼續打了下去。
這種戰術到2006年10月份達到極致：第三極書局的單日客流量達到了3萬以上——“書局的客流總容納量也就是這個數字，再多會發生踩踏事件了，”第三極一位老員工表示。
“如果換算成商業地產的價值，一平方米漲3000塊都沒有問題。整個地塊有10萬多平米的物業，整個這個地塊也得(升值)4個多億吧?！敝檎叻Q，人流旺盛讓第三極所在地價迅速升值，很受市場追捧。
除了地產增值之外，書店也是股東方一個優質的現金蓄水池。
在圖書分銷行業中，賬期有三個月、六個月甚至一年不定。第三極書局最早的經營方式是讓出版社自己決定結賬的日期。但有一個附加條件，就是當出版社要為某一本書結賬的時候，也就是這本書的下架時。
在這樣的政策下，給第三極書局供貨的出版社中選擇3-6個月賬期的占到了80%，每個月的流水大約為1000萬元，也就是說，第三極書局的賬面上保持著六七千萬的現金。
終局
如果第三極書局在商業上獲得成功，其股東也許不會最終放棄這個生意。但書店生意的急劇惡化以及免稅期的終止，加快了股東們落袋為安的進程。
由于選擇了單店經營，除了免除房租外，第三極書局的一些其他成本顯然比其競爭對手高出不少。中關村圖書大廈則是屬于北京發行集團，和西單圖書大廈、王府井(33.61,0.53,1.60%)圖書大廈以及各個區縣店是一家，實行統一采購配送供貨，成本相對較低。
相比新華書店，包括第三極在內的民營書店更是弱勢盡顯。直到現在，全國圖書市場的40%銷售額來自于教材，這是國家規定劃給新華書店的“特殊利益”。民營書店在這方面可以說幾乎毫無機會。
而占市場份額20%的教輔圖書，民營書店也無法與新華書店競爭，因此只能在小說、暢銷書等方面“夾縫中求生存”。此外，新華書店還享受著幾個月，有的甚至長達一年、兩年的超長賬期。
第一任經理李松曾試圖用專賣店的方式做活第三極。他按照少兒、英語、建筑等消費者類別建了26個小店中店，希望通過盤活一個個的 “小細胞”來盤活書局這個“大盤子”。但這個策略在李松離職后沒有被堅持下去。
同時，三年免稅期即將結束。第三極員工透露，到2009年7月傳出第三極將要撤出中關村時，正好是免稅的三年時間到期。以后第三極將進入稅收減半階段，稅收成本開始浮現。
2009年10月3日，第三極書局在連續三年虧損總額達數千萬后，搬遷至昊海樓地下一層，店名改為“第三極書局國林風書店”。2個月后，第三極大廈正式更名為“中國技術交易所”大廈。1月20日，第三極書局正式關門。
現在，第三極大樓的產權歸“北京超市發國有資產經營公司”所有，是經北京市海淀區政府授權經營的國有獨資企業。但是該公司相關負責人拒絕對本報透露第三極大樓產權交易的任何信息。
2007年年中，第三極作為一個地產項目的價值達到高點，售價約為25000元/平方米。但大股東國風集團不知出于何種考慮，并未出手。在去年轉讓時，他們等到的很可能是一個更好的價格。
業界傳言，第三極仍拖欠數目不小的讀者儲值卡及出版商債務。
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