一邊是部分樓盤開盤即售罄的火爆場面，一邊是不少項目的高退房率。自今年一季度樓市迎來小陽春以來，退房現象就如影隨形，樓市的“冷熱反差”，觸動著購房者敏感的神經。記者發現，發現全國有十大“假按揭”城市。這些城市，“假按揭”都不是一時現象，有的2003年就已經出現，成一個常態現象了。

　　NO.1 杭州：開發商自賣自買1.17億元

　　5月杭州商品房的銷售超過歷史最高點，月銷量突破1萬套的大關。市場的好轉，讓開發商逐利的本性再度暴露無遺，開發商見風漲價現象再現。而在這個噪動的當口，杭州透明售房網上顯示的退房潮洶涌。6筆1.17億元的退房大單，與樓市的冒進形成強烈反差。

　　據查，杭州6筆退房大單的原購買人竟為樓盤投資方。開發商是在自賣自買，炒高樓盤價格。

　　5月中旬，某樓盤一套7000元/平方米左右的房子，幾天后漲到8500元/平方米。開發商敢于大膽提價的原因是，杭州樓市的銷量不斷創新高。5月份，杭州主城區商品房(不含經濟適用房)已成交10072套。在此之前，杭州單月最高成交記錄是2007年6月創下的6465套。

　　伴隨著火爆而來的卻是退房“大單”頻現。5月28日，杭州6筆大單被揭發出來，這幾筆大單涉及的購房人多是原開發商合作單位。而整個5月份，杭州透明售房網上顯示的退房記錄為135套，是今年以來最多的一個月。杭州房管部門估計，明顯屬于開發商自賣自買以后的退房金額，至少在1億元左右。

　　實際上，杭州透明售房網上，近年來杭州一直都有退房事件發生，但像這種投資方退房的大單比較少。而這些大單退房的時間又都是在5月杭州樓市銷售高峰期出現。

　　據杭州房地產業內人士說，在2006年的時候，杭州也出現過這樣的退房潮。因為房地產商的資金緊張，而開發商不得不采取一些非常手法，獲取銀行信貸。當時該人士在杭州透明售房網上發現退房的人中有自己朋友的名字，一問才知道是被公司“強迫買房”。

　　這種手法是開發商假按揭的操作手法。首先，開發商找自己的員工或一些關聯人士作為虛假的購房者，以一個比較低的價格買自己樓盤的房子，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發商每個月都給員工一些錢專門用于買房，并轉一筆錢給員工，作為房子的首付，這樣的轉賬就相當于發工資。開發商就會偽造這些人的收入證明，聯系有關系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。等行情好的時候，開發商再把這些房子推向市場。

　　在這個過程中，開發商為了獲取大量貸款，在辦理按揭手續之前故意抬高房價，這樣雖然交了20%的首付款，但實際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價值。事成之后，開發商會給相關人員大概幾萬元的“好處費”。

　　NO.2 北京：熱銷樓盤假按揭套現

　　一邊號稱在“嘩嘩”地賣，一邊暗地里“呼呼”地退，這就是北京房地產交易管理網上數據的一個真實反映：部分在售熱銷項目的退房率高的有點不正常，沸城的退房率為30.85%，中堂的退房率為21.68%，美利山退房率為11.28%。據業內人士分析，可能有部分開發商在資金“缺血”的時候，通過“自買”內部換手做假按揭騙取貸款，在渡過危機之后便尋機退房，準備在樓市回暖之際大撈一筆。

　　據了解，一個項目正常的退房率應該在1%以內，即使出現了大幅度降價等“特殊情況”，也應該是在5%以下，目前部分在售項目的退房率明顯已經超出了這個預警線。

　　北京部分在銷樓盤的退房行為顯得十分“詭異”：幾十甚至上百名購房人仿佛商量好的齊刷刷扎堆退房，而且還出現了同一套房源被反復退掉的怪現象。北京市房地產交易管理網上，中堂5號樓在今年1月14日當天就有46套退房，占到其退房總量的75%，而尚城在今年3月25日一天則有181套房子被退掉。沸城有10套房源都曾被退了兩次，退房時間都是集中在今年3月和去年11月，現在都仍在銷售，以8-2號樓1單元2001號房源為例，該房源分別在今年3月16日及去年11月19日被退兩次。

　　據業內人士透露，部分樓盤之所以這么折騰，主要就是因為開發商手上“差錢”。在去年樓市清淡的時候，一部分實力不足的開發商手中資金告急，在沒有找到其他的融資渠道情況下，開發商便想出“自買”這招，用內部員工、親屬或者是找來的“托兒”假借購房人身份買房做“假按揭”，騙取銀行貸款，等到熬過危機時期，樓市春暖花開的時候，再把房子退掉，趁勢再賺一筆，最近樓市有轉暖跡象，開發商便按捺不住出手了。

　　樓盤出現高退房率這個問題實際早已存在，如韋伯國際發展中心，2005年12月14日開盤一期，退房次數高達677次;萬象新天家園2007年的一期，退房次數達到131次;順馳林溪2004年的一期，退房次數為97次。

　　NO.3 上海：銀監局嚴查假按揭

　　4月初，上海銀監局在剛剛下達的2009年轄內銀行業機構案件防控工作意見中，特別提出在金融危機尚未見底的現階段，要嚴查假按揭等各種形式的違規貸款案件。

　　數據顯示，2008年全年上海銀行業機構案件累計涉案金額3408.43萬元，占同期銀行業金融機構52297萬億資產總量的0.0065‰，案件風險金額2579.76萬元，雖比上年有所增加，但案發情況總體處于受控狀態，案件防控能力處于行業領先水平。同時，在各銀行業金融機構的不懈努力下，當年成功堵截案件47起，堵截率85.45%，成功防范案件損失金額達4833.19萬元，避免損失金額超過了涉案金額。

　　不過，上海銀監局有關負責人提醒，部分銀行業金融機構對金融危機尚未見底，實體經濟影響還在加深前提下的案件反彈形勢認識不足，在工作上存在案件排查留有死角和盲區;應對新案隱患及風險的措施不夠有力。部分銀行業金融機構內控制度執行力差的問題還沒有從根本上得到解決，基層機構違規操作、放松標準、小錯不斷的現象仍有發生。

　　NO.4 深圳：假按揭死灰復燃

　　宏觀經濟還沒站穩腳跟，怎么一夜之間，深圳房地產就回暖了呢?在牛刀的博客中，將近期樓市回暖貼上了假按揭的標簽：古某某，預售房地產抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831095。肖某某，預售房地產抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831093。牛刀通過查詢深圳國土部門官方網站發現，不少熱銷樓盤的背后，都存在以一個人名字進行多次預售房地產抵押登記的現象，10套、14套、甚至27套。

　　雖然隨后深圳國土部門人士對此進行解釋：國土局產權登記部門受理產權登記，一般都是一批批收的客戶資料，比如一批送過來10份，國土部門會將這10份都寫在其中每個產權人名下，結果網上的“審批事項名稱”就會呈現“預售房地產抵押登記××共10套”的狀態。

　　日前，深圳羅湖一樓盤近400套單位突然被市國土局鎖定，無法銷售。也是因為開發商10年前另一樓盤存在假按揭等諸多問題。

　　NO.5 武漢：假按揭套取銀行貸款

　　近期江城樓市成交量明顯回升，正在業內歡呼樓市回暖之際，卻傳出了不和諧的聲音。一知情人士稱，現階段武漢樓市成交量回升的背后，還有一個鮮為人知的原因：部分開發商使用假按揭伎倆，其目的是套取銀行貸款回籠資金。

　　這位知情人士透露，他從不止一個地產開發業內人士那里了解到，假按揭的現象絕非個別案例，在武漢房地產市場一些前期賣得不好的樓盤都有出現，而且從03年開始就已非常普遍。比如，高27層的某廣場是青山建設二路最靚麗的一道風景，但居住在里面的168戶居民卻無論如何都高興不起來，他們花巨資購買的新房，卻辦不了兩證。因為開發商利用他們的房產偽造了購房合同，從銀行獲得了3500萬元的貸款。

　　08年市場不好的時候會出現得多一些。06年、07年市場形勢好，開發商們都愿把房子賣掉，畢竟賣的總比貸的要多。

　　對于開發商來說，假按揭倒是一筆劃算的買賣。他還稱，這種被刻意營造出來的假象，不僅讓開發商提前回收成本，變現利潤，而且將風險轉嫁給銀行，自己占到完全主動。由于套取的資金越多，開發商就越傾向于提高價格，造成了樓市價格的虛假上漲。

　　某知名代理銷售機構一位人士稱，所謂假按揭現象在幾年前樓市回調時比較常見，那時銀行對個人多套購房貸款在審核上尺度比較寬泛，開發企業對樓市后期依然看漲，于是有些不法房產商通過假按揭套現，同時也達到了捂盤的目的。

　　NO.6 南京：183套期房退房開發商或玩假按揭

　　4月18日，南京市房管部門公布了今年4月份最新一批期房退房名單。4月以來南京新增退房共計66套，加上前期搖號未售出的，退房總量達到183套，創下了今年的新高。其中新增退房中，江寧的住宅以及城中商鋪項目占了一大半。

　　南京網上房地產的公示中顯示，新增的66套房源中，商業類的項目有17套，全部來自位于城中山西路地區的某商鋪，面積最小的為10平方米，最大的也不過26平方米，單價則從每平方米1.1萬元到3.8萬元不等。而在前期未售出的房源名單中，該項目竟然占了50多套?！澳壳吧虡I用房已經成為期房退房名單上的?？土??！币晃环慨a業內人士表示。

　　除此之外，江寧板塊的新增退房達28套，幾乎全部都是住宅項目。比如青山灣花園、印湖山莊、翠屏國際城等樓盤都有退房，分布在江寧的各個片區，面積、價格等差異也比較大。

　　一位曾做過樓盤銷售的“操盤手”告訴記者，期房退房固然有買房人資金不足、貸不到款等客觀原因，但不容忽視的是，榜單上的房源也有可能是“假按揭”所致?！坝械拈_發商為了營造開盤熱銷的假象，會將房源以內部人士的名義買下，當看房者看中了已‘按揭’的房源后，開發商再通過期房退房程序，將這些房源退出來，通過搖號將房子賣給購房者?！痹撊耸糠Q，期房退房榜單上的房源在三個月內無人問津的話，將退回到開發商手上，因此一些樓盤紛紛仿效這種做法。

　　南京市房管部門相關人士就此表示，如果發現有開發商“假按揭”的行為，肯定會嚴肅查處，必要時采取“封盤”等措施。該人士說，退房量的日益增加確實值得關注，“其實除了上述原因外，樓盤延期交付、質量不過關等等也會造成買房人要求退房，如果雙方能達成一致，房源便會出現在退房榜單上了”。

　　NO.7 西安：退房率單日超10%

　　西安熱銷樓盤背后驚現高退房率，如同孔雀開屏正風光之時露出了難看的屁股，再次給今年的樓市回暖打了一個折扣。

　　據西安市房地產信息網統計數據顯示，年初至5月，西安新房銷量為26793套，解除合同1786套，退房率超過7%?！拔逡弧边^后，退放率逐漸上升，交易數據顯示：5月5日、6日，單日退房率均超過10%，比如，5月5日，西安市新建商品房成交量為285套，解除合同40套，退房率達到14%。

　　中原地產項目部總經理黃韜曾指出，如果是旺市期間，退房率應該不超過1%，但通常情況下，5%以下的退房率也是正常的，由于受到金融海嘯的影響，退房率繼續增加不足為奇，然而，超過5%就需要預警了。

　　一位姓劉的開發商認為，最近每天的合同解除量都在40套左右，西安退房率的確有點高，這種情況應該引起主管部門的高度注意。

　　一位分析師指出，“按照往常經驗，退房率高一般是項目本身或者政策有問題，比如房屋出現質量問題或者價格問題引發退房，但這屬于個別現象，不具有典型性;之前政府提高二套房首付和利率，也曾出現過集中退房現象。而去年的退房潮則主要是因為房價下跌導致高價進入的購房者退房?！边@種退房不可怕，最可怕的是有人用其套現，“不排除開發商的虛假成交現象?！?/p>

　　NO.8 福州：假按揭再現樓市

　　4月，在福州某地產知名網站的“樓市銷售TOP10”中，記者發現二環路某名不見經傳的樓盤，在3月底連續三天內，位居三甲，共銷售95套，令人不解的是，售出均價每平方米高達萬元以上。在福州過萬元樓價就容易引發滯銷的敏感時期，這樣的業績與數據也引發了眾多業內人士的質疑。

　　無獨有偶，福州鼓樓區陳先生在金山某樓盤交了5萬元，定下C區一套房子，結果發現房子已備案，成交均價8322元/平方米，高于賣給他的7700元/平方米。有業內人士分析，這也可能是開發商將房子拿去做假按揭，而今出手。

　　某公司董事認為，出現假按揭主要是個人房貸手續較開發貸手續簡單，而且，利率比開發貸款低(利率最少相差近20%)，而目前銀行開發貸有季度額度限制，因而開發商資金鏈緊張時，這種方式極為便捷，而且提高房價假按揭后，開發商可以從銀行融到更多資金;此外假按揭能制造賣得好的假數據，讓有從眾消費心態的真正購房者被騙入市。

　　如果說開發商有“賊心”，那么銀行監管不力則讓賊心得逞。由于房貸成本低、收益穩定、風險相對較小，因而成了各大銀行爭奪的優質資源，因而，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調查，甚至未辦理抵押登記手續就發放按揭貸款等，客觀上縱容了假按揭的發生。

　　NO.9 鄭州：假按揭悄然抬頭

　　臭名昭著的樓市“假按揭”現象，去年在鄭州就有抬頭的跡象。一些業內人士告訴記者，隨著年關的臨近，一些開發商迫于資金的壓力，自買自賣搞“假按揭”套取銀行貸款。在他們眼中，去年11月份鄭州樓市成交量的放大和部分樓盤“井噴”，與開發商“假按揭”套現不無關系。

　　盡管鄭州樓市去年11月份的成交數據尚未對外公布，但可以期待的是，該月商品住宅銷量明顯回升。據鄭州市房管局統計，11月份前20天，鄭州樓市共成交商品住宅3818套，接近9月、10月全月的成交量，平均每天成交近191套。與10月份平均每天成交近128套、9月份平均每天成交140套相比，11月鄭州樓市成交量明顯增加。而讓人不可思議的是，11月下旬，鄭州樓市居然多次出現日成交400多套的“井噴”行情，11月25日鄭州樓市成交商品住宅456套，11月26日鄭州樓市成交商品住宅424套。

　　樓市成交量“井噴”，是受到國家、省市房地產新政的刺激，還是開發商降價促銷的結果?面對記者的提問，一些業內人士出人意料地給出了第三種答案：部分開發商利用“假按揭”套現。

　　一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，通過“假按揭”套取銀行貸款，這在業內已經不是什么秘密，而今年尤甚。另一位業內人士向記者透露，據他了解的情況，“假按揭”帶來的成交量能夠占到樓市成交量的10%以上，比如，北區某樓盤，去年成交的200多套房中，一半以上是“假按揭”。

　　NO.10 重慶：銀行嚴防個人房屋假按揭

　　重慶一些銀行去年開始起，嚴防個人房屋假按揭，嚴格各種貸款手續，并采取相應措施堵住假按揭通道。

　　在銀監會發出《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》以后，銀行業悄然掀起了一場打假運動。農行重慶分行人士稱，有時銀行在發放貸款時認真履行了各種程序，卻沒料到是貸款者和開發商一起串通作假。時下防止房屋假按揭成了重點工作之一，除了嚴格各種貸款手續，還用兩種方式來堵假按揭通道。

　　首先，每一筆房屋按揭貸款業務，信貸員必須要與貸款申請者見面，而且必須面對面地簽署貸款合同。其次，只對銀行認定的優質樓盤發放按揭貸款，拒絕與完全靠回籠資金維持生存的開發商合作。

　　市內某新型股份制商業銀行人士也稱，在前段時間沿海某城市房價大跌時，部分小開發商為了讓積壓的房子脫手，用員工身份證、農民工身份證辦理了假按揭。該人士稱，為了防止重慶分行發生類似的情況，對于新收到的房屋按揭貸款申請，信貸工作人員要打電話到單位核審收入證明、要通過公安機關系統核實貸款者真實身份等;對于已經辦理完結的按揭房貸，還要逐個檢查一遍相關材料。

　　某商業銀行人士透露，該行正斥巨資開發一套專門管控個人房貸風險的系統。